應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作(以下簡稱“房地產評稅工作”)是省政府、縣政府今年安排部署的一項重要工作。日前，記者就此項工作采訪了縣地稅局局長陳祥同志。
記者：什么是應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作？
陳祥：應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作就是按照房地產評稅原理，在測算房地產基準價格和價格影響因素修正系數的基礎上，采用全省地稅統一房地產交易計稅價格評估軟件應用功能，將其應用到實際工作中評估存量房交易價格，用評估結果與納稅人申報價格相比較，按照孰高原則確定計稅價格，征收交易環節各項稅收。
記者：為什么要開展房地產評稅工作？
陳祥：一是加強征管，堵塞稅收流失的需要。目前，在存量房交易過程中，納稅人低報成交價格偷逃稅款的現象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞，影響了稅法的嚴肅性，也削弱了房地產市場調控的政策效果。開展房地產評稅工作，可解決房屋買賣雙方通過訂立虛假合同低報成交價格、不如實申報繳納有關稅收的問題，亦可進一步深化房地產稅收一體化管理工作，夯實房產交易環節稅收征管基礎，進一步提高計稅價格管理水平，還可為今后的房地產稅制改革奠定基礎。
二是省政府高度重視，要求全面推廣。省政府非常重視此項工作，２０１０年１０月財政部和國家稅務總局發文，要求全國在２０１１年全面推進此項工作，湖北省政府以“鄂政函〔２０１０〕３４１號”文件下發了《省人民政府批轉省地方稅務局關于在全省開展應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作方案的通知》，要求全省在２０１１年上半年完成試點任務，下半年全面推廣，房地產評估工作是各級要求明確，任務明確，時間明確。
記者：開展房地產評稅工作在法律上有依據嗎？
陳祥：有依據。此項工作實際上就是稅務機關對納稅人的房地產交易價格進行的批量核定。其主要依據是《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六款：納稅人申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。具體核定辦法根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第四十七條的規定確定：納稅人有稅收征管法第三十五條所列情形之一的，稅務機關有權采用下列任何一種方法核定其應納稅額：１、參照當地同類行業或者類似行業中經營規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；２、按照營業收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；３、按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；４、按照其他合理方法核定。采用前款所列一種方法不足以正確核定應納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定。納稅人對稅務機關采取本條規定的方法核定的應納稅額有異議的，應當提供相關證據，經稅務機關認定后，調整應納稅額。
記者：房地產評稅工作具體到我們竹溪如何開展？
陳祥：這項工作具體到我們竹溪，就是采用批量評估為主，個案評估為輔的方式，在以全省地稅系統確定的房地產稅評稅系統統一的技術平臺上，以公平合理、節約高效、規范實用原則，結合我縣實際情況，采用市場法對交易量較大的標準住宅存量房交易的計稅價格進行評估；采用成本法或收益法對全縣范圍內交易量較少的工業、商業等應稅房地產進行評估。具體來說，首先要確定評稅方法。以住建局及房產局、國土局等有關部門和單位現有工作成果和政府頒布的分類房產建安造價標準、城鎮基準地價資料為基礎，結合市場調查結果和專家意見，確定一套科學的評稅方法。其次，制定評稅技術標準。地稅局在住建局及房產局、國土局等部門的配合下，對本地區房地產交易市場及影響房地產價格的因素進行深入調查，根據調查結果，在評稅專家的指導下制定我縣的評稅技術標準。根據我縣評稅技術標準，房地產市場特點、價格影響因素及房地產稅收征管工作情況，在評稅專家的指導下，評稅領導小組對房地產評稅軟件的功能設置、基準價格及指標、公式和參數等進行本地化修改、驗證和評審，并對單個房地產的評稅結果進行抽樣檢查，發現問題及時解決，確保房地產評稅結果的客觀與公平。審驗、測試合格以后，通過政府發布執行，確保在2011年7月1日正式實現房地產交易申報計稅價格評估系統全面上線運行，并將評稅技術應用于房地產稅收一體化中的二手房交易營業稅、土地增值稅和契稅的征收過程，以此強化一體化稅收征管，并逐步將房地產評稅應用于整個房地產各項稅收的征管工作中。
由于該項工作政策性強、涉及需要配合的部門較多，必須有政府牽頭成立領導小組和實施小組以強化組織領導，并建立部門協調配合機制，明確各自職責，形成工作合力才能完成。為此，縣政府辦于2011年3月3日出臺了《縣人民政府辦公室關于在全縣開展應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作的通知》（溪政辦發[2011]號下發全縣執行）
記者：《縣人民政府辦公室關于在全縣開展應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作的通知》(溪政辦發［２０１１］號)主要內容有哪些？
陳祥：第一，關于組織領導。縣政府成立了由縣政府常務副縣長任組長，財政、地稅、住建局、國土、規劃、房產等部門主要領導或分管領導參加的領導小組。成立實施小組，由以上部門的各職能科室組成，實施小組辦公室設在竹溪縣地稅局。
第二，關于工作職責。根據《湖北省地方稅費征收保障辦法》（省政府令３３１號）第五條規定：財政、住建委、房產局、國土局、規劃局等職能部門都是地方稅費征收保障部門，應與同級地稅部門建立長效工作協調和信息交換與共享制度，地稅機關向地方稅費保障部門索取涉稅、涉費信息，各部門應積極配合。因此，縣政府根據實際工作需要，對相關職能部門的工作職責進行了明確：縣財政局主要負責評稅工作經費的籌措，參與評稅方案的制定以及評稅工作的組織協調。住建委、房產局、國土局、規劃局等部門主要負責收集并提供房地產的建筑安裝造價、基準地價及地價指數信息、房地產交易價格、房產坐落地信息、規劃容積率、建筑密度等房屋土地基本情況的數據資料，參與評稅標準制定和評稅軟件的本地化，配合做好數據資料的采集、錄入工作，并配合將評稅結果應用到稅收征管工作中去。縣地稅局主要負責整個評稅方案的制定和評稅工作的組織協調，組織評稅標準的制定和評稅軟件的本地化，實施數據指標的審核、錄入和評稅的具體日常工作。
第三，關于具體工作方法。一是構建完整的信息平臺。主要包括數據采集、資料審核和信息錄入。二是建立公平的評估體系。主要包括確定評稅方法、制定評稅技術標準、建立評稅軟件體系。三是確定可行的征管辦法。主要包括奠定數據基礎、確定征管辦法。
第四，關于實施步驟和時間安排。一是確定評稅標準，于２０１１年３月至２０１１年５月完成。二是評稅軟件本地化開發，于２０１１年３月至２０１１年６月完成。三是采集相關數據，于２０１１年３月至２０１１年６月完成。四是評稅軟件運行及評稅結果分析，于２０１１年７月以前完成。
第五，關于保障措施。一是組織人員培訓。從財政、地稅、住建委、房產、國土、規劃等職能部門抽調業務技術人員從事具體評稅工作；聘請專家授課，舉辦房地產評估知識培訓班，明確評稅工作的業務流程及工作方法。二是加大宣傳力度。通過電視、電臺、報紙、網絡等多種途徑宣傳房地產評稅工作的意義、標準、范圍等內容，為評稅工作順利開展營造良好的社會氛圍。三是做好定期通報。實施小組要定期向領導小組匯報評稅工作進展情況，做好評稅工作階段性總結；及時匯報評稅工作的經費使用情況，以便落實評稅工作所需經費，為其提供必要的資金保證。