從政策底到市場(chǎng)底還有多遠(yuǎn)——解析2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)
博鰲亞洲論壇與會(huì)嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者菲爾普斯認(rèn)為，中國(guó)政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過(guò)快炒高樓價(jià)，是為了糾正房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性的過(guò)高增長(zhǎng)。今年一季度，隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對(duì)房?jī)r(jià)怎樣“合理回歸”仍存分歧。正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會(huì)上，圍繞今年樓市走向，中外與會(huì)嘉賓展開激烈碰撞，探尋房?jī)r(jià)回歸的“市場(chǎng)底”，為中國(guó)房地產(chǎn)改革把脈問(wèn)診。新華社記者郭程攝
（新華視點(diǎn)直擊博鰲亞洲論壇）從“政策底”到“市場(chǎng)底”還有多遠(yuǎn)？
——解析２０１２年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)
新華網(wǎng)海南博鰲４月３日電（“新華視點(diǎn)”記者王暉余、徐蕊）今年一季度，隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對(duì)房?jī)r(jià)怎樣“合理回歸”仍存分歧。
正在召開的博鰲亞洲論壇２０１２年年會(huì)上，圍繞今年樓市走向，中外與會(huì)嘉賓展開激烈碰撞，探尋房?jī)r(jià)回歸的“市場(chǎng)底”，為中國(guó)房地產(chǎn)改革把脈問(wèn)診。
政策觸底：剛需“回暖”難改“回歸”大勢(shì)
今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥明確表示，近期不會(huì)再出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策“觸底”信號(hào)的發(fā)出，促使開發(fā)商“以價(jià)換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。
與會(huì)嘉賓、ＳＯＨＯ中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，前期“限購(gòu)令”等政策出臺(tái)后，從去年９月始全國(guó)樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發(fā)商“以價(jià)換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。
北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，３月北京新建住宅簽約量，剔除保障房成交量后，環(huán)比２月上漲４６．６％，新建商品房均價(jià)已連續(xù)３個(gè)月調(diào)整至２萬(wàn)元以下。
海口市民楊靜一直有購(gòu)房自住計(jì)劃，長(zhǎng)期觀望后最近終于出手購(gòu)買了一套小戶型。“政府部門說(shuō)調(diào)控政策出得差不多了，再不出手擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)再次反彈。”
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的４０個(gè)城市，從３月１９日至２５日，有２２個(gè)城市的樓市周均成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)。
與會(huì)嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者菲爾普斯認(rèn)為，中國(guó)政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過(guò)快炒高樓價(jià)，是為了糾正房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性的過(guò)高增長(zhǎng)。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說(shuō)：“中國(guó)房?jī)r(jià)高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失。”
中央政府堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂(lè)觀，堅(jiān)持以價(jià)換量、開發(fā)剛性需求成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
“房地產(chǎn)行業(yè)還在‘過(guò)冬’，必須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市。”佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍坦言。
與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為，以自住需求為主的市場(chǎng)，將是２０１２年中國(guó)樓市的鮮明特征，不要奢望房?jī)r(jià)今年會(huì)大幅反彈，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢(shì)。
博鰲亞洲論壇與會(huì)嘉賓、成都大學(xué)副校長(zhǎng)張其佐認(rèn)為，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖，市場(chǎng)底部最遲將在年底前出現(xiàn)，房?jī)r(jià)至少還有15%至20%的下降空間。新華社記者侯建森攝
市場(chǎng)尋底：房?jī)r(jià)回歸“合理區(qū)間”尚待時(shí)日
溫家寶總理在今年全國(guó)兩會(huì)上表示，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭說(shuō)，目前中國(guó)５００強(qiáng)房企的“庫(kù)存”巨大，不少開發(fā)商資金緊張的問(wèn)題更加突出。在雙重壓力下，通過(guò)降價(jià)促銷回籠資金是主要路徑。預(yù)計(jì)新一輪的打折降價(jià)潮，將在未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)持續(xù)展開。
那么，房?jī)r(jià)還有多大下行空間？
與會(huì)嘉賓、成都大學(xué)副校長(zhǎng)張其佐認(rèn)為，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖，市場(chǎng)底部最遲將在年底前出現(xiàn)，房?jī)r(jià)至少還有１５％至２０％的下降空間。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌則認(rèn)為，經(jīng)過(guò)去年的調(diào)整，目前大多數(shù)中小城市房?jī)r(jià)基本合理，但北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)回歸合理會(huì)很艱難。
一些與會(huì)嘉賓認(rèn)為，不能忽視“房?jī)r(jià)合理回歸”過(guò)程中的地方政府阻力。“市場(chǎng)底”何時(shí)出現(xiàn)，調(diào)整程度是否合理，還取決于地方政府會(huì)否自行給樓市“松綁”。
“如果成交量回暖和價(jià)格止跌兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)，就可以確認(rèn)底部出現(xiàn)。”楊紅旭說(shuō)，樂(lè)觀地看，今年樓市“市場(chǎng)底”將出現(xiàn)在第二三季度。
但部分與會(huì)嘉賓也表示，如果從房?jī)r(jià)收入比等因素看，房?jī)r(jià)市場(chǎng)尋底還需要較長(zhǎng)時(shí)間。
“顯然，目前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比和房地產(chǎn)平均利潤(rùn)仍然過(guò)高。”張其佐認(rèn)為，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)控制在３：１至６：１之間，房地產(chǎn)平均毛利率控制在１０％至１５％之間為宜。
博鰲亞洲論壇與會(huì)嘉賓、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，前期“限購(gòu)令”等政策出臺(tái)后，從去年9月始全國(guó)樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發(fā)商“以價(jià)換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。新華社記者侯建森攝
改革跟進(jìn)：政策退出應(yīng)避免新的“報(bào)復(fù)性反彈”
在調(diào)控高壓下，當(dāng)前樓市投資投機(jī)性需求得到有效遏制，正是推行房地產(chǎn)制度性改革的良好時(shí)機(jī)。
“目前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍是短期的，短期的需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會(huì)給以后房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力。”張其佐說(shuō)，調(diào)控政策頻繁多變，也會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。
“既然是短期調(diào)控政策，就早晚要退出。”中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)遲福林說(shuō)，只有制度建設(shè)才能“填補(bǔ)”政策退出的空間。否則，樓市調(diào)控就難以走出“越調(diào)越高”和“報(bào)復(fù)性反彈”的怪圈。
對(duì)于房地產(chǎn)如何深度改革，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，“雙軌統(tǒng)籌”是解決目前房?jī)r(jià)過(guò)高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭“托底”；對(duì)商品房?jī)r(jià)，政府不應(yīng)再用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)。“市場(chǎng)軌”上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。
賈康建議，“十二五”期間，一線城市應(yīng)先后跟進(jìn)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅可以形成多種正面效應(yīng)，合理激勵(lì)地方政府轉(zhuǎn)變職能，在配套改革中解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。
“２０１２年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年。”潘石屹認(rèn)為，開發(fā)商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結(jié)束。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)而用稅收政策、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)增加土地供應(yīng)等市場(chǎng)配置資源手段穩(wěn)定樓市。
今年，住房保障體系建設(shè)、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大等“制度層面”的改革將加速推進(jìn)。與會(huì)嘉賓認(rèn)為，考慮到我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程在加快，要避免“過(guò)山車”式的房?jī)r(jià)反彈，樓市改革還有較長(zhǎng)的路要走。
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